Tamaño del Mercado Inmobiliario Residencial en España
El Mercado Inmobiliario Residencial en España alcanzó un valor de USD 175,41 Mil Millones en 2025 y se proyecta que se expanda a una CAGR de alrededor del 5,80 % hasta 2035. Con el auge de la inversión extranjera, el impulso de las políticas gubernamentales de vivienda asequible, la creciente demanda de apartamentos en grandes urbes y la aceleración de los proyectos de vivienda sostenible con certificación energética, se espera que el mercado alcance USD 308,26 Mil Millones en 2035.
Principales Perspectivas del Mercado
- Madrid lideró el mercado inmobiliario residencial español como principal centro económico y financiero, con más de 2.750 viviendas nuevas en comercialización y un crecimiento proyectado del 6,20 % anual.
- La escasez de oferta, la urbanización superior al 81 % y la inversión extranjera impulsaron los precios, con CaixaBank Research proyectando una apreciación cercana al 10,1 % en 2026.
- La consolidación empresarial se aceleró con la adquisición de AEDAS Homes por Neinor Homes por unos 923 millones de euros, mientras nuevas medidas regulatorias respaldaron el mercado residencial español.
Tamaño del Mercado y Pronóstico
- Tamaño del Mercado en 2025: USD 175,41 Mil Millones
- Tamaño del Mercado Proyectado en 2035: USD 308,26 Mil Millones
- Tasa de Crecimiento Anual Compuesta (CAGR) de 2026 a 2035: 5,80 %
El sector inmobiliario residencial en España atraviesa una etapa de expansión robusta, consolidándose como uno de los mercados de mayor dinamismo en la región europea. Según datos del sector, el mercado alcanzó un valor de USD 175,41 Mil Millones en 2025, impulsado de forma determinante por la demanda sostenida de vivienda en las grandes ciudades, el creciente interés de inversores extranjeros y la paulatina recuperación de la capacidad adquisitiva de los hogares españoles. La creciente urbanización con una población urbana que supera el 81% según el Banco Mundial continúa presionando la demanda de unidades residenciales en las principales áreas metropolitanas, especialmente en Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, generando una brecha entre oferta y demanda que favorece la apreciación de los activos.
A este dinamismo se suma una política gubernamental activa: en mayo de 2023, el Gobierno español aprobó la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), que establece marcos regulatorios para garantizar el acceso a vivienda asequible y obliga a los promotores en zonas tensionadas a reservar un porcentaje de nuevas construcciones para vivienda protegida. Este impulso normativo, combinado con incentivos fiscales como la exención del 100% del IRPF para arrendadores que alquilen a precios alineados con el índice de referencia, anunciada en enero de 2025 está remodelando el panorama del crecimiento del mercado inmobiliario residencial en España, atrayendo capital tanto nacional como internacional y orientando la construcción hacia estándares de mayor calidad y sostenibilidad energética.
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Principales Impulsores y Tendencias
Septiembre 2026 - El INE confirmó el alza del precio de la Vivienda
El Instituto Nacional de Estadística (INE) informó que la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda se situó en el 12,2% en el segundo trimestre de 2026, con un alza del 3,4% respecto al trimestre anterior. La vivienda nueva registró un incremento anual del 7,4% y la de segunda mano del 12,9%, confirmando la solidez del ciclo alcista del mercado residencial español pese al contexto de tipos de interés elevados.
Agosto 2026 - La compraventa recuperó terreno en junio
El INE informó que la compraventa de viviendas subió un 1,6% interanual en junio de 2026, hasta 59.288 operaciones, la mayor cifra para un mes de junio desde 2007, poniendo fin a cinco meses consecutivos de descensos. El repunte se apoyó en la vivienda nueva, que creció un 6,3% hasta 12.766 operaciones, mientras que la de segunda mano avanzó un 0,3%, con Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana a la cabeza de las transacciones.
Marzo 2026 - Neinor completó la adquisición de Aedas Homes
Neinor Homes completó la adquisición de Aedas Homes tras elevar su participación hasta el 96,83% mediante una OPA obligatoria a 24 euros por acción. La promotora invirtió alrededor de 923 millones de euros y creó el líder nacional del sector residencial, con un banco de suelo con capacidad para desarrollar cerca de 40.000 viviendas, reforzando la concentración y la actividad promotora en el mercado español.
Mayo 2026 - El IRAI alcanzó un máximo histórico
El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) del Colegio de Registradores superó por primera vez los 156 puntos en el primer trimestre de 2026, un máximo histórico por encima de los niveles de 2007. El indicador creció un 7,1% interanual, impulsado por el alza del precio de las compraventas y del importe de las hipotecas, lo que reflejó una demanda firme pese a la caída en el número de operaciones.
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Segmentación del Mercado Inmobiliario Residencial en España
El informe de Informes de Expertos titulado "Mercado Inmobiliario Residencial en España, Informe y Pronóstico 2026-2035" ofrece un análisis detallado del mercado en base a los siguientes segmentos:
Mercado por Tipo:
- Chalets y Casas Adosadas
- Apartamentos
- Condominios
Información Clave: Los apartamentos constituyen el segmento dominante dentro del mercado por tipo, representando la mayor proporción de transacciones residenciales en España. Esta supremacía se explica por la elevada densidad urbana en las principales ciudades Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga, donde el suelo disponible para construcción unifamiliar es escaso y costoso. Los apartamentos ofrecen una solución eficiente en términos de espacio y precio, siendo accesibles tanto para primeras residencias de jóvenes compradores como para inversores que buscan rentabilidad por alquiler. La demanda de obra nueva en formato apartamento se ha disparado especialmente en las zonas costeras mediterráneas, donde los compradores internacionales que representaron un volumen creciente de transacciones en 2024-2025 priorizan este formato por su menor coste de mantenimiento y mayor liquidez en el mercado secundario.
Mercado por Región:
- Cataluña
- Madrid
- Andalucía
- Valencia
- Comunidad Valenciana
- Resto de España
Información Clave: Madrid emerge como la región de mayor importancia estratégica en el mercado inmobiliario residencial español, gracias a su peso como centro financiero y económico nacional, la concentración de sedes corporativas y la mayor oferta de empleo cualificado. La capital aglutina el mayor volumen de viviendas de obra nueva comercializadas por los principales promotores, con más de 2.750 unidades activas en la ciudad en cualquier momento del año. Andalucía, especialmente las provincias de Málaga y Sevilla, ha experimentado un crecimiento acelerado impulsado por el auge del turismo residencial internacional y la llegada de nómadas digitales y jubilados europeos, consolidándose como el segundo polo de demanda del país. Las proyecciones para el período 2026-2035 apuntan a que estas regiones mantendrán su liderazgo, aunque mercados emergentes como Valencia y la Comunidad Valenciana ganan protagonismo gracias a su mayor asequibilidad relativa y mejora de infraestructuras.
Cuota del Mercado Inmobiliario Residencial en España
Por Tipo
En cuanto a la segmentación por tipo de propiedad, los apartamentos concentran la mayor cuota del mercado residencial español, estimada en torno al 55-60% del valor total de las transacciones. Su predominio responde a la estructura urbana densa de las principales ciudades españolas, donde la vivienda vertical es la norma arquitectónica, así como a su mayor accesibilidad económica frente a las viviendas unifamiliares. Los compradores nacionales de primera vivienda y los inversores institucionales y particulares que buscan rendimientos por alquiler convergen en este segmento. Por otro lado, los chalets y casas adosadas han ganado relevancia en el período post-pandemia, con compradores que priorizan espacios exteriores, mayor superficie y zonas periurbanas con buenas conexiones de transporte, impulsando su cuota en mercados como la periferia de Madrid y la Costa del Sol. Los condominios de lujo, aunque minoritarios en volumen, generan un valor desproporcionado en relación con su número de transacciones, especialmente en destinos prime como Marbella, Ibiza y el distrito Salamanca de Madrid.
Por Aplicación
El uso residencial acapara más del 75% del valor del mercado inmobiliario español en 2025, dominando de forma clara sobre el uso comercial. Esta hegemonía se explica por la presión demográfica, la creciente tasa de urbanización y el atractivo de España como destino de inversión inmobiliaria para compradores europeos y latinoamericanos. Las zonas de mayor tensión entre oferta y demanda Madrid, Barcelona y Málaga concentran el mayor volumen de transacciones residenciales, y la escasez de stock disponible mantiene la apreciación de precios por encima de la media europea. El uso comercial mantiene una presencia sólida en mercados específicos, con SOCIMIs como Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial pivotando hacia segmentos de centros de datos, ciencias de la vida y espacios de vida flexible, complementando la oferta residencial tradicional.
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Análisis Regional
Madrid
Madrid representa la región de mayor peso y dinamismo dentro del mercado inmobiliario residencial español. Como principal centro económico, financiero y empresarial del país, la capital atrae una demanda residencial constante alimentada por la migración interna, la inmigración internacional y la presencia de compradores institucionales. Según datos del sector, Madrid concentra el mayor volumen de viviendas de obra nueva de los grandes promotores, superando las 2.750 unidades en comercialización activa en cualquier momento del año, con nombres como Neinor Homes, AEDAS Homes, Metrovacesa y Vía Célere desarrollando proyectos de gran envergadura en la capital y su periferia metropolitana. Los precios de la vivienda nueva en Madrid registraron crecimientos de doble dígito en 2024-2025, impulsados por la escasez estructural de oferta y la fortaleza de la demanda. La aprobación de nuevos planes de desarrollo urbano en áreas como Valdebebas, Valdecarros y el corredor del Henares está generando suelo nuevo para vivienda residencial, aunque los tiempos de obtención de licencias siguen siendo un cuello de botella relevante.
Andalucía
Andalucía se ha consolidado como el segundo mercado inmobiliario residencial más relevante de España, impulsado de forma determinante por el auge del turismo residencial internacional en la Costa del Sol que incluye destinos de alta demanda como Marbella, Mijas y Estepona y por el crecimiento económico de ciudades como Sevilla y Málaga. Las provincias de Málaga y Sevilla concentran más del 72% de la obra nueva residencial en desarrollo en la región, con cerca de 200 promotoras y gestoras desarrollando más de 49.000 viviendas con entrega prevista entre 2024 y 2026, según datos de Alimarket. Los compradores extranjeros principalmente británicos, alemanes, escandinavos y latinoamericanos representan una proporción creciente de las transacciones en la costa mediterránea andaluza, atraídos por la calidad de vida, el clima, la conectividad aérea internacional y la relativa asequibilidad frente a otros mercados europeos de lujo. Las nuevas restricciones a los alquileres turísticos en ciudades como Málaga, que ha limitado nuevas licencias para apartamentos vacacionales, están derivando parte de la demanda de inversores hacia la compra de vivienda residencial de largo plazo.
Panorama Competitivo
El mercado inmobiliario residencial en España presenta una estructura moderadamente concentrada en el segmento de obra nueva, donde las principales promotoras cotizadas y los grandes fondos de inversión internacionales controlan aproximadamente dos tercios del pipeline de nuevas construcciones. La reciente consolidación protagonizada por la adquisición de AEDAS Homes por parte de Neinor Homes ha reducido el número de grandes actores cotizados, creando un nuevo líder nacional con capacidad para entregar entre 6.000 y 7.000 viviendas anuales. Sin embargo, el mercado en su conjunto sigue siendo altamente fragmentado, con cientos de promotoras locales y regionales que operan en nichos geográficos específicos.
Las prioridades competitivas del sector se concentran en tres vectores: la acumulación de bancos de suelo estratégicamente ubicados en zonas de alta demanda, la incorporación de estándares de sostenibilidad y eficiencia energética como diferencial de producto, y la digitalización de los procesos de comercialización y gestión. Los fondos internacionales Blackstone, Greystar, Stoneshield están expandiendo sus carteras de Build-to-Rent en las principales ciudades, importando modelos de gestión institucional del arrendamiento residencial y presionando a las promotoras tradicionales a diversificar sus modelos de negocio más allá de la venta convencional.
Neinor Homes S.A.
Neinor Homes es la promotora residencial cotizada más grande de España tras la adquisición de AEDAS Homes en 2025-2026. Opera en Andalucía, Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y País Vasco, con un banco de suelo de aproximadamente 38.000 viviendas y un valor bruto de activos superior a 3.000 millones de euros. Sus fortalezas incluyen la solidez financiera, la diversificación por producto y región, y el respaldo de inversores institucionales internacionales como Orion Capital Managers.
Aelca Desarrollos Inmobiliarios, S.L.
Aelca es una de las promotoras residenciales más activas de España, con presencia en Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana y otras regiones clave. Con más de 5.000 viviendas en comercialización y una estrategia centrada en el desarrollo de promociones de gran volumen en zonas de alta demanda, Aelca se distingue por su capacidad de ejecución en mercados tensionados. La empresa ha reforzado su presencia en Andalucía con proyectos emblemáticos en Málaga y Sevilla, apuntando a compradores tanto nacionales como internacionales.
Metrovacesa S.A.
Con más de un siglo de historia, Metrovacesa es uno de los referentes históricos del sector inmobiliario residencial español. La compañía gestiona más de 115 proyectos a nivel nacional, con una fuerte implantación en Cataluña, Baleares, Andalucía y Madrid. Su estrategia diferencial se centra en el desarrollo urbano sostenible, con proyectos que integran certificaciones de eficiencia energética y soluciones de movilidad verde. Metrovacesa lidera el ranking de viviendas en desarrollo en varias regiones clave, con más de 7.900 unidades en comercialización.
Vía Célere Desarrollos Inmobiliarios, S.A.
Vía Célere es una promotora respaldada por el fondo internacional Värde Partners, con presencia en los principales mercados metropolitanos de España: Madrid, Andalucía, Galicia y Comunidad Valenciana. La compañía tiene más de 4.500 viviendas en comercialización y ha apostado por una estrategia de lanzamientos continuos y diversificación geográfica para capturar demanda en diferentes segmentos de precios. Su experiencia en el desarrollo de grandes promociones residenciales en zonas de expansión urbana la posiciona como actor relevante en el segmento de primera y segunda residencia.
Otros actores clave en el mercado son Lusa Realty S.L., Housfy Real Estate SL, Tritón Levante, GG Homes, AEDAS Homes (ahora integrada en Neinor), Grupo Lar, Kronos Homes, Culmia, Greystar, Blackstone y Others.
Conclusiones Clave del Informe del Mercado Inmobiliario Residencial en España
- Análisis cuantitativo y cualitativo integral del mercado con datos históricos (2019-2025) y pronóstico (2026-2035) que muestra una expansión de USD 175,41 mil millones a USD 308,26 mil millones.
- Segmentación detallada por tipo de propiedad (chalets, apartamentos, condominios), aplicación (residencial, comercial) y análisis de regiones clave: Cataluña, Madrid, Andalucía, Valencia, Comunidad Valenciana y resto de España.
- Análisis del panorama competitivo que perfila a los principales actores del mercado, incluyendo su estrategia, fortalezas, cuota de mercado e innovaciones recientes, con especial foco en la consolidación liderada por Neinor Homes.
- Evaluación de los impactos regulatorios derivados de la Ley del Derecho a la Vivienda (2023), la nueva ley de desokupación (2024) y la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios, que reconfiguran el marco operativo del sector.
- Información sobre el comportamiento del comprador, el auge de la vivienda sostenible con certificación energética A o B, la digitalización mediante PropTech y el crecimiento del segmento Build-to-Rent impulsado por fondos internacionales.
- Recomendaciones estratégicas para empresas, inversores y desarrolladores basadas en las dinámicas de mercado identificadas y las oportunidades de crecimiento durante el período de pronóstico 2026-2035.
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Alcance del Mercado:
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Características del Informe |
Detalles |
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Año Base de la Estimación: |
2025 |
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Datos Históricos: |
2019-2025 |
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Datos de Pronóstico: |
2026-2035 |
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Alcance del Informe: |
Tendencias Históricas y Previsiones del Mercado, Impulsores y Limitantes de la
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